Diego Vigil de Quiñones | 04 de mayo de 2021
Sergio Nasarre Aznar, Catedrático de Derecho civil, dirige también la Cátedra UNESCO de vivienda radicada en la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona. Recientemente ha publicado dos libros de gran impacto: Los años de la crisis de la vivienda , presentado por la Registradora y exministra Beatriz Corredor, y La gran apuesta , donde explica la película homónima.
En el debate público sobre la vivienda, se han instalado una serie de mantras como que España tiene demasiados propietarios, que hay que promover el alquiler para bajar los precios de compra, o que en Europa se alquila más y que somos un país de propietarios, presentándolo como un atraso. Sin embargo, hace tiempo conocí a Sergio Nasarre, un experto que lleva veinte años estudiando sin prejuicios el problema, y dice cosas diferentes: promover mucho el alquier tensa los precios en perjuicio de los más desfavorecidos, las mega ciudades no han sido tan buena idea, la propiedad es buena y conviene promoverla, y se pueden buscar terceras vías entre el alquiler y la propiedad. Conversamos con él sobre estos temas.
Pregunta: Analizando estos años de crisis, ¿qué diferencias principales se ven antes y después de la crisis de 2007?
Respuesta: Dicha crisis marcó un antes y un después para muchas cosas. Entre las más importantes están: que la titulización hipotecaria fuera de balance favorece la concesión de préstamos hipotecarios masiva y arriesgada sin ningún efecto sobre los prestamistas (lo explico en La gran apuesta); que debe existir un rango lo suficientemente amplio y atractivo de formas de acceso y tenencia de la vivienda, porque si llevas a todos a comprar o a alquilar, te encuentras con sendas burbujas (la del alquiler, en 2016); y que es muy importante (pero también muy difícil) encontrar un equilibrio entre la vivienda como activo financiero y como derecho humano.
Pregunta: En aquella crisis se puso de manifiesto que la debilidad de la hipoteca puede causar un gran problema económico. Entre otros remedios frente a esto, usted señala la necesidad de un Registro de la Propiedad fuerte. ¿A qué nos referimos con esto?
Respuesta: Efectivamente. Uno de los principales problemas de la generación de la crisis en Estados Unidos es que allí la titulización (la conversión de la hipoteca en valores hipotecarios o MBS para la financiación bancaria) la hacían los propios bancos a través de la llevanza de un registro de la propiedad privado (MERS), dado que los registros públicos son poco operativos, donde practicaban todo tipo de distorsiones legales, que incluso dieron lugar en 2011 al llamado “robo signing scandal” por el que se descubrió la falsificación de docenas de miles de transmisiones de préstamos hipotecarios. En 2021 MERS sigue existiendo.
Debe existir un rango lo suficientemente amplio de formas de acceso a la vivienda: si llevas a todos a comprar o a alquilar, te encuentras con sendas burbuja
P.: ¿En España funcionaron los controles de legalidad?
R.: Solo en parte. Aquí se encontró la manera, especialmente a partir de 1992, de que los notarios y registradores no controlaran el mercado hipotecario, a través de la ficción de las participaciones hipotecarias y de los fondos de titulización (hoy regulados prácticamente igual o peor en la LMH y la Ley 5/2015). Las primeras representan una “cesión sin cesión” de los préstamos hipotecarios (para evitar el 149 LH), lo que ha llevado a graves problemas con muchos deudores hipotecarios en apuros. Los segundos son “criptofiducias” financieras, ajenas a nuestro Derecho civil.
P.: Mirando a la trayectoria histórica de España, se nos suele acusar de ser un país precisamente de “pobres propietarios”. ¿Era ello malo?
R.: No. La propiedad privada, especialmente de la vivienda, da seguridad y libertad. De hecho, desde los años 80 del s. XX hasta hoy, en todos los países de la UE ha subido la tasa de vivienda en propiedad, excepto en UK, que ha aumentado la de alquiler precarizándolo, permitiendo que se hagan masivamente con duraciones de seis meses. Además, solo Alemania en la UE tiene más inquilinos que propietarios y es porque su sistema financiero no permite a los que menos tienen adquirir una vivienda en propiedad.
P.: Parece que aquel “mal” de la excesiva propiedad se va a deshacer rápido. Usted ha dicho que “vamos hacia una sociedad de ricos propietarios y pobres inquilinos”. ¿Va a acelerar esto la crisis del COVID?
R.: Efectivamente. Nuestra política de vivienda de estos últimos 15 años ha sido errática y con escaso fundamento científico y nos ha llevado a un 2021 en el cual el acceso a la vivienda es aún más difícil que en 2007. Por eso siguen extendiendo medidas extraordinarias como la prohibición de lanzamientos resultantes de ejecuciones hipotecarias iniciado en 2012 hasta 2024 y prohibiciones similares nacidas en el COVID19 se alargan más allá del estado de alarma, incluso protegiendo a okupas (RDL 1/2021 estatal y 17/2019 catalana). No saben qué hacer. La crisis del COVID19 ha cogido a nuestros políticos con los deberes por hacer en esta materia y ha llovido sobre mojado.
Solo Alemania en la UE tiene más inquilinos que propietarios
P.: ¿Se podría hacer algo para revertir este camino y que un pobre pueda seguir teniendo acceso a la propiedad?
R.: Por supuesto. Muchos países (Reino Unido, los Países Bajos) comprendieron hace ya décadas que no debe ser un todo (propietario absoluto) o un nada (inquilino) y han desarrollado tenencias intermedias funcionales entre la una y la otra. En Cataluña, por Ley 19/2015 introdujimos dos maneras de ser propietario de manera sostenible, evitando sobreendeudamientos: la propiedad compartida y la propiedad temporal. Y el TC nos dio la razón.
P.: El caso es que si esto no se hace, iremos a una sociedad de inquilinos. Pero usted alerta que esto ocurre en un mercado de alquiler “poco maduro”. ¿Qué se podría hacer para madurarlo?
R.: Sí, es gravísimo haber querido (y seguir queriendo) dar el alquiler como única opción para los que menos tienen cuando este es más precario y más caro que otras formas de tenencia alternativas, lo que nos llevó a la burbuja del alquiler en 2016. Si no se consigue una LAU que equilibre derechos y obligaciones de ambas partes, siguiendo modelos funcionales europeos, como proponemos en Los años de la crisis de la vivienda, nunca funcionará. Y nuestro legislador no hace más que ir de un extremo a otro desde 1964.
El alquiler es más precario y más caro que otras formas de tenencia alternativa
P.: Uno de los grandes caminos para el acceso popular a la propiedad fue la hipoteca. Sin embargo, la hipoteca goza mala fama (se habla de afectados por la hipoteca…). Las reformas legales limitan la contratación en muchos aspectos, hasta convertir la hipoteca en un lujo. ¿Estaba tan mal nuestro sistema? ¿Requería tantas reformas?
R.: No. La hipoteca, en nuestra forma moderna viene del s. VI y ha visto muchas crisis de muchos tipos. Es una idea brillante: que alguien te deje 150.000 euros para 20 años para que puedas comprarte una casa, sin perder ni la posesión ni la propiedad de la misma, y sin discriminar quien eres. Y, efectivamente, leyes como la 1/2013, pero especialmente la 5/2019, trasposición de la Directiva 2014/17/UE, están dificultando el acceso a la propiedad de muchas familias. De hecho, en un reciente informe, la UE reconoce en gran parte el fracaso de la Directiva y algunos efectos colaterales que ha tenido en este sentido se han hecho notar en diversos países, como Alemania o Malta.
P.: Los remedios podrían haber sido otros pero, ¿se reaccionó tarde?
R.: Efectivamente. Desde 2007 a 2010 no hubo reacción legislativa alguna, con negación de la propia crisis (los “brotes verdes”), lo que dio lugar a jueces juzgando sin base legal (“robinprudencia”) y a movimientos sociales, como el que mencionabas, que han promovido cuestiones como el control de renta duro (ya en la Ley 11/2020 catalana y en estudio en el resto de España, declarado inconstitucional recientemente en Alemania y disfuncional allí donde se haya implementado) o la okupación como solución habitacional, cuando según los estándares internacionales, es una situación de sinhogarismo. Incomprensible.
P.: Hace unos días el periódico de mayor tirada decía que la tensión de los precios del alquiler se daba sobre todo en 109 municipios. 109 sobre 8000. ¿Cómo afecta el fenómeno de la España saturada y la España vacía a la dificultad de acceso a la vivienda? ¿Deberíamos favorecer una mayor dispersión por el territorio?
R.: Efectivamente. Durante décadas se ha fomentado la concentración poblacional, vaciando gran parte de España. Había que construir grandes “ciudades creativas” que captasen la atención internacional. Bien, cuando ya las tenemos, nos damos cuenta que han expulsado a la población que menos puede, han hecho mucho más oneroso el acceso a la vivienda y han depredado a los jóvenes y al talento de las provincias y municipios que las circundan. La cohesión territorial es fundamental en la España 2050 en la que creo que querremos vivir.
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